Opération d'aménagement « loi Elan » : mode d'emploi
L'administration précise les modalités d'application de l'abattement exceptionnel aux plus-values de cession d'immeubles bâtis ou de droits s'y rapportant situés dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme (GOU) ou d'une opération de revitalisation de territoires (ORT).
Aux termes de l'article 150 VE du CGI, les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis (ou de droits relatifs à ces mêmes biens) situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d'une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d'une grande opération d'urbanisme (GOU) sont, sous certaines conditions, réduites d'un abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu. Ce dispositif d'abattement, issu de l'article 38 de la loi 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 s'applique aux cessions précédées d'une promesse de vente signée en 2021, 2022 ou 2023.
Dans une mise à jour Bofip du 18 juillet 2023, l'administration précise notamment les modalités d'application de cet abattement exceptionnel. Nous faisons état ci-après de certaines de ces précisions.
1. L’abattement exceptionnel de 70% ou 85% prévu à l’article 150 VE du CGI s’applique aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits s'y rapportant. Au sens de cette disposition, un bien immobilier bâti s’entend (BOI-RFPI-PVI-20-20 no 200):
- soit de celui dont la construction se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf ;
- soit de celui dont l'état des constructions le rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.), nonobstant le fait qu'il soit assimilé à un terrain à bâtir au sens de l'article 257, I-2–1o du CGI.
A noter :
L'administration retient une notion large du bien immobilier bâti conduisant à faire entrer dans le champ d’application de l’abattement certains biens assimilés en matière de TVA à des terrains à bâtir.
2. Le bénéfice de l'abattement est réservé aux cessions d’immeubles bâtis situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 210) :
- des GOU tel que fixé par l’acte mentionné à l’article L 312-4, al. 2 du Code de l’urbanisme, à savoir la délibération de la collectivité territoriale ou de l'établissement public cocontractant mentionné à l'article L 312-3 du même Code, décidant de la qualification de GOU, après avis conforme des communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l'opération, et accord du représentant de l'État dans le ou les départements concernés ;
- ou des ORT tel que délimité par les conventions mentionnées à l’article L 303-2, II du Code de la construction et de l’habitation, à savoir les conventions prises entre l'État, ses établissements publics intéressés, un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres, ainsi que toute personne publique ou tout acteur privé susceptible d'apporter un soutien ou de prendre part à la réalisation des opérations prévues par la convention, et qui définissent le projet urbain, économique et social de revitalisation de territoire concerné, favorisant la mixité sociale, le développement durable, la valorisation du patrimoine et l'innovation.
Le contribuable cédant un bien immobilier bâti situé entièrement en dehors du périmètre fixé pour une GOU ou une ORT n'est donc pas éligible au bénéfice de l'abattement exceptionnel (BOI précité).
La condition tenant à la localisation du bien s'apprécie à la date de la réalisation de la cession, étant précisé que tant la délibération décidant de la qualification de GOU que la convention encadrant les ORT fixent, au-delà de leur périmètre et secteur d'intervention, la durée de l'opération (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 215).
3. L'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % s’applique aux plus-values résultant de cessions de biens immobiliers bâtis réalisées dans les conditions prévues (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 220) :
- à l'article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8, 8 bis ou 8 ter du CGI ;
- à l’article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.
En revanche, l'abattement exceptionnel ne s'applique pas aux plus-values résultant de cessions (BOI-RFPI-PVI-20–20 n° 230):
- de biens ou droits mentionnés aux articles 150 UB, 150 UC et 150 UD du CGI ;
- de biens ou droits mentionnés à l’article 244 bis A, I-3–b à h du CGI.
A noter :
L’article 244 bis A du CGI prévoit que le prélèvement sur les plus-values des non-résidents est déterminé selon les modalités définies aux articles 150 V à 150 VD. L’article 150 VE du CGI n’étant pas visé, ces plus-values ne peuvent pas en principe bénéficier de l’abattement exceptionnel. Dans la mise à jour Bofip du 18 juillet 2023, l’administration considère cependant que cet abattement est applicable aux plus-values réalisées par les contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu qui ne sont pas domiciliés en France.
Par ailleurs, comme les autres abattements qui l’ont précédé, celui prévu à l’article 150 VE n’est pas applicable notamment aux plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, de parts de FPI, d'actions de SIIC ou de Sppicav.
Francis LEFEBVRE